São Paulo es una ciudad que parece no detenerse nunca. Gente que llega, gente que sale, apartamentos que surgen, edificios que se elevan y una pregunta cada vez más presente: al fin y al cabo, ¿estamos construyendo viviendas o nuevos productos de inversión?
En los últimos años, los llamados studios se han multiplicado por la ciudad. Pequeños apartamentos, a menudo ubicados cerca de estaciones de metro, centros empresariales y grandes ejes de trabajo, fueron presentados como una alternativa para quienes querían vivir cerca de donde trabajan.
La idea tenía sentido. Menos espacio a cambio de mejor ubicación, menos tiempo en el tráfico y más practicidad en el día a día. Pero el mercado encontró otra posibilidad para estos pequeños inmuebles: la inversión.
Muchos studios comenzaron a ser comprados no necesariamente para que alguien viviera, sino para generar ingresos. Y, entre las posibilidades ofrecidas al propietario, apareció el alquiler de corta temporada, impulsado por plataformas como Airbnb. Ahí es donde la historia comienza a tornarse más compleja.
Cuando la casa se convierte en alojamiento
Para quien viaja, la propuesta es extremadamente conveniente. En pocos minutos es posible encontrar un apartamento amoblado, elegir las fechas, hacer la reserva y llegar a la ciudad con una casa lista para recibirlo. Para el propietario, existe la posibilidad de explotar económicamente un inmueble.
Pero, para quien vive en el edificio, la experiencia puede ser muy diferente. En un edificio residencial, la entrada y salida frecuente de personas que los residentes no conocen puede generar debates sobre seguridad, privacidad, ruido y la finalidad misma del condominio. Y esta discusión llegó a los tribunales.
En mayo de 2026, el Superior Tribunal de Justicia decidió que la utilización de inmuebles residenciales para estancias de corta duración, cuando exista explotación económica reiterada y profesionalizada, puede desvirtuar el destino residencial del condominio. En estos casos, el cambio debe ser aprobado por al menos dos tercios de los copropietarios. Es decir: comprar un apartamento no significa, automáticamente, tener la libertad de transformarlo en un alojamiento de corta duración. Las reglas del condominio también importan.
¿Y los famosos HIS y HMP?
Existe además una situación particularmente importante en São Paulo. Algunos emprendimientos están clasificados como HIS — Vivienda de Interés Social o HMP — Vivienda de Mercado Popular. Son modalidades previstas en la política habitacional de la ciudad que reciben incentivos urbanísticos para ampliar la oferta de vivienda destinada a determinados niveles de ingresos. Estas unidades tienen sus propias reglas.
Desde el Decreto Municipal nº 64.244/2025, el alquiler de corta temporada, como Airbnb, está prohibido para unidades HIS y HMP. La Alcaldía ha estado fiscalizando los anuncios y, en 2026, informó haber solicitado a las plataformas la retirada de decenas de miles de ofertas consideradas irregulares.
Esto revela una contradicción interesante de la ciudad. Por un lado, São Paulo necesita viviendas que acerquen a las personas al trabajo, reduciendo desplazamientos y ocupando mejor las regiones con transporte e infraestructura. Por otro, esos mismos inmuebles pueden convertirse en activos de inversión y, en algunos casos, dejar de cumplir la función residencial para la cual se crearon determinados incentivos públicos.
Al fin y al cabo, ¿para quién estamos construyendo?
Tal vez esta sea la pregunta más interesante. Airbnb no creó este fenómeno por sí solo. Simplemente hizo mucho más fácil conectar a quien tiene un inmueble con quien necesita un lugar donde quedarse por unos días. La cuestión es qué sucede cuando una ciudad comienza a tener cada vez más inmuebles residenciales utilizados como alojamiento.
Para el viajero, puede ser practicidad. Para el propietario, puede ser una fuente de ingresos. Para el vecino del edificio, puede significar una nueva dinámica de convivencia. Y, para la ciudad, puede significar una discusión mucho mayor sobre vivienda, inversión, turismo y el derecho a vivir en un lugar que sigue siendo, de hecho, un hogar.
Tal vez São Paulo apenas esté empezando a descubrir dónde se encuentra esa frontera.