São Paulo é uma cidade que nunca parece parar. Gente chegando, gente saindo, apartamentos surgindo, prédios subindo e uma pergunta cada vez mais presente: afinal, estamos construindo moradias ou novos produtos de investimento?
Nos últimos anos, os chamados studios se espalharam pela cidade. Pequenos apartamentos, muitas vezes localizados próximos a metrôs, centros empresariais e grandes eixos de trabalho, foram apresentados como uma alternativa para quem queria morar perto de onde trabalha.
A ideia fazia sentido. Menos espaço em troca de mais localização, menos tempo no trânsito e mais praticidade no dia a dia. Mas o mercado encontrou outra possibilidade para esses pequenos imóveis: o investimento.
Muitos studios passaram a ser comprados não necessariamente para alguém morar, mas para gerar renda. E, entre as possibilidades oferecidas ao proprietário, apareceu a locação por curta temporada, impulsionada por plataformas como o Airbnb. É aí que a história começa a ficar mais complexa.
Quando a casa vira hospedagem
Para quem viaja, a proposta é extremamente conveniente. Em poucos minutos, é possível encontrar um apartamento mobiliado, escolher as datas, fazer a reserva e chegar à cidade com uma casa pronta para receber. Para o proprietário, existe a possibilidade de explorar economicamente um imóvel.
Mas, para quem mora no prédio, a experiência pode ser bem diferente. Em um edifício residencial, a entrada e saída frequente de pessoas que os moradores não conhecem pode trazer discussões sobre segurança, privacidade, barulho e a própria finalidade do condomínio. E essa discussão chegou aos tribunais.
Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a utilização de imóveis residenciais para estadias de curta duração, quando houver exploração econômica reiterada e profissionalizada, pode descaracterizar a destinação residencial do condomínio. Nesses casos, a mudança precisa ser aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos. Ou seja: comprar um apartamento não significa, automaticamente, ter liberdade para transformá-lo em uma hospedagem de curta duração. As regras do condomínio também importam.
E os famosos HIS e HMP?
Existe ainda uma situação particularmente importante em São Paulo. Alguns empreendimentos são enquadrados como HIS — Habitação de Interesse Social ou HMP — Habitação de Mercado Popular. São modalidades previstas na política habitacional da cidade e que recebem incentivos urbanísticos para ampliar a oferta de moradia destinada a determinadas faixas de renda. Essas unidades possuem regras próprias.
Desde o Decreto Municipal nº 64.244/2025, a locação por curta temporada, como Airbnb, é proibida para unidades HIS e HMP. A Prefeitura vem fiscalizando os anúncios e, em 2026, informou ter solicitado às plataformas a retirada de dezenas de milhares de ofertas consideradas irregulares.
Isso revela uma contradição interessante da cidade. De um lado, São Paulo precisa de moradias que aproximem as pessoas do trabalho, reduzindo deslocamentos e ocupando melhor regiões servidas por transporte e infraestrutura. De outro, esses mesmos imóveis podem se tornar ativos de investimento e, em alguns casos, deixar de cumprir a função residencial para a qual determinados incentivos públicos foram criados.
Afinal, para quem estamos construindo?
Talvez essa seja a pergunta mais interessante. O Airbnb não criou sozinho esse fenômeno. Ele apenas tornou muito mais fácil conectar quem tem um imóvel a quem precisa de um lugar para ficar por alguns dias. A questão é o que acontece quando uma cidade começa a ter cada vez mais imóveis residenciais utilizados como hospedagem.
Para o viajante, pode ser praticidade. Para o proprietário, pode ser uma fonte de renda. Para o morador do prédio, pode significar uma nova dinâmica de convivência. E, para a cidade, pode significar uma discussão muito maior sobre moradia, investimento, turismo e o direito de viver em um lugar que continua sendo, de fato, uma casa.
São Paulo talvez esteja apenas começando a descobrir onde fica essa fronteira.